記者｜吳波

擁有核心區(qū)位的商辦資産想要快(kuài)速變現(xiàn)也(yě)并非易事(shì)，位于北京的王府世紀大(dà)廈也(yě)流拍(pāi)了(le)。

10月9日，阿裏資産拍(pāi)賣平台顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發展有限公司債權拍(pāi)賣，雖有4690人圍觀，但(dàn)卻無人出價。

阿裏拍(pāi)賣平台數據顯示，北京王府世紀發展有限公司主要資産爲王府世紀大(dà)廈，市場估值約15.39億元，起拍(pāi)價爲11.2億元，對(duì)應債權本金(jīn)7.5億元、債權利息3.7億元。

近兩年受市場環境變化，大(dà)宗交易市場活躍度有所降低(dī)。一些(xiē)資産無法通過市場化方式退出，債權人往往選擇将資産進行法拍(pāi)。

王府世紀大(dà)廈及下(xià)周即将拍(pāi)賣的博瑞大(dà)廈區(qū)位都不錯，屬于商辦市場的稀缺資産，但(dàn)想快(kuài)速變現(xiàn)仍不容易。諸如此前的世茂工(gōng)三、樂視(shì)大(dà)廈等資産标的，都是通過一而再、再而三降價才得以成功拍(pāi)賣。

北京王府世紀發展有限公司成立于1993年，是一家專營房地産開(kāi)發和(hé)物業管理(lǐ)的中外(wài)合資企業。

這(zhè)家公司債權涉及的抵押物爲王府世紀大(dà)廈，位于北京市東城(chéng)區(qū)東安門(mén)大(dà)街，地理(lǐ)位置極佳，能(néng)北上(shàng)平安大(dà)道(dào)，南下(xià)長安街，西去故宮，東往金(jīn)寶大(dà)道(dào)上(shàng)二環。項目土地面積4839.59平方米，建築面積5.21萬平方米，爲商業和(hé)寫字樓用(yòng)途。

項目的擔保方式爲抵押和(hé)保證，保證人是王志才和(hé)張瑜文(wén)，同時(shí)債權涉及2筆(bǐ)業務，其中一筆(bǐ)已訴訟進入執行程序，另一筆(bǐ)未訴訟。

王府世紀大(dà)廈較爲知(zhī)名，除了(le)标的本身的區(qū)位，還在于與該标的緊密相關的王志才和(hé)他(tā)的妻子王豔。

北京王府世紀發展有限公司法人是王志才。除了(le)王府世紀大(dà)廈，他(tā)早期開(kāi)發的項目還有長安街上(shàng)标志性的項目“長安8号”，也(yě)就是現(xiàn)在的佳兆業廣場。

王志才的妻子王豔曾是電視(shì)劇(jù)《還珠格格》中晴格格扮演者。她(tā)居住的王府世紀大(dà)廈一套住宅估值1億左右，推開(kāi)窗即可俯瞰故宮全景。

外(wài)行人看(kàn)熱鬧，對(duì)于投資人來(lái)說更關注的是王府世紀大(dà)廈的商業價值。這(zhè)也(yě)是決定這(zhè)個項目後續能(néng)以什(shén)麽價格拍(pāi)賣的關鍵因素。

“綜合樓齡、債務和(hé)區(qū)位這(zhè)三個因素來(lái)看(kàn)，個人判斷王府世紀大(dà)廈這(zhè)個項目的投資價值有限。”一位不具名的北京寫字樓市場專業人士對(duì)界面新聞表示。

上(shàng)述人士認爲，..，王府世紀大(dà)廈是1993年的老(lǎo)樓，按照商辦用(yòng)地50年土地使用(yòng)年限，剩餘土地使用(yòng)年限是21年。這(zhè)在機構投資者眼中是一個非常尴尬的期限。根據《民法典》第359條規定，住宅建設用(yòng)地使用(yòng)權期限屆滿，應當自(zì)動續期。續期費的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理(lǐ)。但(dàn)是，非住宅建設用(yòng)地使用(yòng)權期滿續期的，則是依法辦理(lǐ)。

機構投資者在購買商辦資産時(shí)會(huì)謹慎計(jì)算(suàn)投入成本與未來(lái)收益，如果土地使用(yòng)年限快(kuài)到(dào)期了(le)，是否要補交一系列費用(yòng)、如補交土地出讓金(jīn)等額外(wài)成本。在這(zhè)方面，目前相應的法律法規還不是特别清晰，因此對(duì)于這(zhè)類樓齡較長的資産，多數機構投資者都較爲謹慎。

第二，王府世紀大(dà)廈背後的債務壓力很(hěn)大(dà)。從(cóng)王府世紀的區(qū)位和(hé)體量來(lái)看(kàn)，11.2億元的起拍(pāi)價對(duì)應的是王府世紀的債權本息，即接收本金(jīn)7.5億元、接收利息及其他(tā)費用(yòng)3.7億元。目前大(dà)宗交易和(hé)商辦市場處于下(xià)行周期，除非是非常優質的資産，否則考慮到(dào)項目所背債務與投資價值的差異，機構投資者一定會(huì)慎之又慎。

第三，王府世紀大(dà)廈的區(qū)位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區(qū)位非常好(hǎo)，但(dàn)優質的區(qū)位也(yě)衍生出一個不确定的問題，即老(lǎo)樓做改造升級，在如此核心的區(qū)位能(néng)否獲批面臨不确定性。

王府世紀大(dà)廈的起拍(pāi)價相較15.39億元的市場估值已經有所折扣，但(dàn)還是流拍(pāi)了(le)。

對(duì)此，上(shàng)述人士認爲，目前通過法拍(pāi)途徑實現(xiàn)資産變現(xiàn)的案例越來(lái)越多。從(cóng)前幾年的世茂工(gōng)三、樂視(shì)大(dà)廈的案例來(lái)看(kàn)，想要通過法拍(pāi)途徑變現(xiàn)，.有效的方式就是降低(dī)起拍(pāi)價。王府世紀大(dà)廈未來(lái)也(yě)有可能(néng)通過降價來(lái)尋找潛在的買家。

王府世紀大(dà)廈流拍(pāi)與當下(xià)大(dà)宗交易市場甚至租賃市場不景氣程度也(yě)有關系。

..太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想對(duì)界面新聞表示，根據他(tā)們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大(dà)宗投資市場累計(jì)成交金(jīn)額約爲215億元，較去年同期下(xià)降57.5%。

李想稱，大(dà)宗交易投資市場不活躍源于兩方面市場行情。首先，投資市場目前處于供過于求狀态，無論開(kāi)發商還是持有衆多資産的機構，甚至通過法拍(pāi)途徑變現(xiàn)的債權人，都在加速出售資産以求變現(xiàn)。

但(dàn)是潛在買家對(duì)于目前的待售資産保持高(gāo)度警覺，會(huì)對(duì)項目進行細緻嚴格的甄别，并期待能(néng)夠以“抄底”般的價格進行收購，買賣雙方的博弈仍在繼續。此外(wài)目前商辦市場暫時(shí)處于調整周期，這(zhè)也(yě)影響到(dào)投資市場的前景與行情。

高(gāo)力國際華北區(qū)資本市場及投資服務副董事(shì)闫寒也(yě)表達了(le)相似看(kàn)法。根據北京大(dà)宗交易記錄，.近成交金(jīn)額.高(gāo)的一年是2019年，超過750億元；2020年，受疫情影響，大(dà)宗交易活躍度有所降低(dī)；2021年北京大(dà)宗交易活躍度有所恢複，成交金(jīn)額達到(dào)650億元；今年以來(lái)，北京大(dà)宗交易市場活躍度再次降低(dī)，這(zhè)主要是受到(dào)疫情、在線教育調整等因素影響，導緻大(dà)宗交易投資人對(duì)未來(lái)租賃市場判斷不夠明(míng)朗。

盡管部分資産标的通過法拍(pāi)途徑變現(xiàn)前，債權人會(huì)提前接觸有意向摘牌對(duì)象，以提高(gāo)法拍(pāi)的成功率。但(dàn)在這(zhè)樣的市場行情下(xià)，債權人往往沒法以理(lǐ)想價格和(hé)速度處置資産。

一位不具名的投資市場人士稱，目前市場上(shàng)債權人以銀行、信托及專注于投資不良資産的基金(jīn)爲主。爲了(le)回籠資金(jīn)，債權人希望通過合适的價格處置資産。

除了(le)法拍(pāi)以外(wài)，債權人也(yě)會(huì)通過市場化渠道(dào)退出，比如下(xià)周即将法拍(pāi)的博瑞大(dà)廈，前兩年也(yě)一直在尋求市場化方式退出。

博瑞大(dà)廈地處北京CBD商務區(qū)與燕莎商圈交彙處，雖然區(qū)域不錯，但(dàn)拍(pāi)賣成功與否還得看(kàn)價格。

“博瑞大(dà)廈目前的起拍(pāi)價是20.37億元，在2019年這(zhè)是一個比較吸引人的價格，但(dàn)今年寫字樓不理(lǐ)想，價格還需經過市場驗證。”上(shàng)述投資市場人士表示。

去年7月世茂工(gōng)三成功拍(pāi)賣，.終成交價爲16.45億元，僅相當于評估價29.29億元的5.6折，是賈躍亭2016年購買價29.72億元的5.5折。

世茂工(gōng)三的價值縮水(shuǐ)，反應了(le)賈躍亭和(hé)樂視(shì)興衰走向，但(dàn)也(yě)伴随着大(dà)宗交易投資市場的活躍度。當下(xià)，王府世紀大(dà)廈也(yě)面臨同樣的難題。